Jaunās kadastrālās vērtības: jūgendstila un paneļu mājas vienā cenā

Lai arī īpašumu kadastrālās vērtības būtu jāatjauno regulāri, tās ilgu laiku bija iesaldētas. Kad 2020. gadā vērtības aktualizēja, politiķi tomēr atlika to ieviešanu uz 2025. gadu, baidoties par nekustamā īpašuma nodokļa pieaugumu, un nepiedāvājot arī risinājumu likmju izmaiņai.

Taču arī ar atvēlētajiem četriem gadiem nepietika. 14. Saeimas politiķi pērn, vienojās, ka no 2025. gada būs divas kadastrālās vērtības: viena - vēl pirms vairāk nekā 10 gadiem aprēķinātā, pēc kuras maksātu nekustamā īpašuma nodokli; otra - universālā, kas atspoguļotu tirgum pietuvinātu vērtību, taču visbiežāk ar informatīvu nozīmi.

“Kadastrālās vērtības politisku iemeslu dēļ ilgstoši netika pārskatītas. Lēmums šo jautājumu turpināt nevis iesaldēt, bet izskatīt, ir nevis politisks, bet saprātīgs. Ir pagājis viens mēnesis, un šobrīd turpinās darbs. Tieši tādēļ pārejas periods ir garāks, un pēc mēneša es nevaru iedot recepti jautājumam, kurš ir nogulējis politiski 12 gadus. Mēs vēlamies šo jautājumu atrisināt. Manuprāt, divas vērtības, kad cilvēki redz, kāda ir aktuālā vērtība, un zina, ka no valsts puses būs cita nekustamā īpašuma nodokļa likme, lai nepieaugtu maksājumi, - pie tā mēs strādājam,” raidījumam saka tieslietu ministre Inese Lībiņa-Egnere (JV).

Aktualizēto, universālo kadastrālo vērtību prognozi VZD publicēja aizvadītā gada rudenī. Ar 1. janvāri tās stājušās spēkā un var izmantot darījumos. VZD uzsver, ka pirmoreiz pēc padsmit gadiem atjaunota aprēķinu metode un arī pieejams daudz plašāks datu klāsts. “Mēs esam rēķinājušies ar to, ka saņemsim daudz kritikas 2025.gadā, mēs saņemsim daudz jautājumu, bet kritika un jautājumi, mēs uzskatām, ka tas ir pozitīvi, jo caur to mēs saprotam, kur, mēs kaut ko ieraugām, arī no mūsu skata punkta var būt tā, ka jebkuram cilvēkam ir sava pelēkā zona kaut ko neredzēt, “blind spot”, kā saka angliski. Tas mums noteikti palīdzēs apzināt dažādu veidu lietas, ko mēs varbūt līdz šim ne tik labi redzējām vai novērtējam,” saka VZD vadītāja Vita Narnicka.

Gan pašvaldības, gan nekustamo īpašumu vērtētājus pārstāvošas organizācijas, izpētot nesen kā publicētās vērtības, norādījuši uz to nesamērīgumu starp dažādiem īpašumiem. Piemēram, kvadrātmetra cena mūra ēkā pašā Rīgas centrā neatšķiras vai pat ir zemāka nekā Imantas mikrorajonā. Vienkāršai mājai Dārzciema mikrorajonā aprēķināta lielāka vērtība nekā mājai Mežaparkā. Bet Rīgas centrā uz viena ielas stūra vērtības atšķiras pat desmitkārt.

“Tas mērķis ir nodrošināt, lai starp nekustamajiem īpašumiem, kas ir dažādi, šīs vērtības būtu savstarpēji samērīgas jeb proporcionālas (..) mēs katrs varam tīri intuitīvi saprast, kurš īpašums ir krietni dārgāks un kurš ir krietni lētāks, līdz ar to tās kadastrālās vērtības arī. Krietni dārgākajiem būtu vērtībai jābūt krietni dārgākai. Šobrīd diemžēl ir ne tikai tas, ka viņas ir dažādos attālumos no šīm tirgus vērtībām, ir arī situācijas, kur ir apgriezti proporcionāli,” uzskata Latvijas Pašvaldību savienības padomniece Sanita Šķiltere.

1.februārī daļai īpašumu universālā vērtība, iespējams, nedaudz samazinājās, jo tad sistēmai tika pievienoti pašvaldību dati par tādiem apgrūtinājumiem kā koplietošanas ceļi, elektrības un gāzes vadi un tamlīdzīgi, kas noteiktu platību neļauj pilnvērtīgi izmantot.

Salīdzinot cenas desmit darījumiem virs simt tūkstošiem eiro un tiem aprēķinātās universālās kadastrālās vērtības, tikai vienā tā bijusi tuvu tirgum, bet pārējo amplitūda - no 11 līdz 186 %, visbiežāk – ap 25%. Tā izpētījusi Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija (LĪVA), kas divas kadastrālās vērtības vienlaikus uzskata par nepareizu soli.

“Šī vērtību neatbilstība, vienalga, pret ko viņu salīdzina - vai pret individuālajiem vērtējumiem, vai pret darījumu cenām, kas ir notikušas, tāpat saglabājas šī neatbilstība, un tā noteikti arī nemazinās, kaut gan tas ir tas galvenais mērķis uz ko Valsts zemes dienests un Tieslietu ministrija cerēja un ko arī publiski pauduši - ka šīs jaunās universālās kadastrālās vērtības būs atbilstošākas tirgus cenām un pietuvinātākas, un tā tālāk, diemžēl tas tā īsti nav,” raidījumam saka LĪVA valdes loceklis Artūrs Žuromskis.

Vēl viens piemērs. Trīs hektārus liels zemesgabals Kokneses prospektā, Mežaparkā, uz kura var celt daudzdzīvokļu mājas. Pirms deviņiem gadiem pārdots par diviem miljoniem eiro. Vēl senāk noteiktā fiskālā kadastrālā vērtība - pusotrs miljons. Taču nupat publicētā universālā jeb tirgus cenai pietuvinātā vērtība ir piecreiz zemāka jeb tikai 337 tūkstoši. “De facto” lūdza VZD izskaidrot aprēķinus konkrētajā situācijā, un dienests secināja – algoritmā ieviesusies kļūda, kas ietekmē šī un vēl vairāku simtu īpašumu vērtību. VZD sola to labot. “Jā, tā ir liela kļūda. Viņa atkārtojas vēl dažos simtos gadījumu. Uz 700 000 gadījumu tā ir maza, bet nozīmīga kļūda. Līdz ar to mēs esam vienojušies ar analītiķiem, ka viņi izstrādā scenārijus, ko mēs ar to darām, un mana apņemšanās un apsolījums, un tas ir mans goda vārds, ka mēs iesim un nekavējamies, un labosim šo konkrēto kļūdu,” uzsver Narnicka.

Viens no iemesliem, kas vairākkārt piesaukts kā pamatojums universālo jeb tirgus cenām pietuvināto vērtību noteikšanai, saistīts ar piespiedu nomu dalītajos īpašumos, kur zeme pieder vienam, bet ēkas – citiem. Caur Satversmes tiesu panāca, ka noma jāiekasē pēc aktuālās vērtības. Taču te situācija apgriezusies otrādi, jo aktualizētajās kadastrālajās vērtībās ir īpašumi kļuvuši arī lētāki nekā pirms desmit gadiem. “Mēs skatāmies zemesgabala konfigurāciju, būves atrašanās konfigurāciju, un mēs skatāmies un izskaitām ārā, neliekam to lielo cenu tādām lietām kā koplietošanas ceļi - jo agrāk viņi vienkārši atradās zemesgabalā un viņi ar datiem nebija atpazīstami, varbūt viss rajons braukāja pa virsu, un tā māja maksāja lielu nodokli par to visu un zemes nomu, un tā tālāk. Jaunā universālā vērtība šādās situācijas ir novērsta,” uzsver Narnicka.

Un tieši pēc šīs vērtības arī jārēķina piespiedu nomas maksa. Īpašnieki jau atkal vērsušies Satversmes tiesā. Bet Tieslietu ministrija nu piedāvājusi mainīt likumu viņiem par labu, ļaujot nomas maksu iekasēt pēc tās kadastrālās vērtības, kura ir lielāka. Pret to saņemti arī iebildumi. “Tas ir viens no variantiem. (..) Jo mums likums paredz, ka viņš sabalansē abu pušu intereses - gan zemes īpašnieka, gan arī būvju. Un ir skaidrs, ka vieniem ir interese maksāt pēc iespējas mazāk un otram tomēr ir interese saņemt pēc iespējas vairāk, un te ir jāatrod taisnīgs līdzsvars,” saka Tieslietu ministrijas valsts sekretāra vietniece Anda Smiltēna.

Lai paglābtu dzīvokļu īpašniekus no nesamērīgām nomas maksām, ko iekasē zemes īpašnieks, likumdevējs atvēlējis iespēju vienpusēji izpirkt zemi. Tam izmanto aktualizētās kadastrālās vērtības. Autorizējoties portālā kadastrs.lv, katrs var apskatīties šīs vērtības bez maksas.

Valsts zemes dienests cer, ka līdz 2027. gada pavasarim, kas tagad ir nolikts kā pēdējais termiņš metodikas pieslīpēšanai, izdosies panākt, ka 90% īpašumu vērtība būs atbilstoša. Tai skaitā īpaši ekskluzīviem un vērtīgiem, kas arī šobrīd krīt laukā no aprēķinu formulām.

Savukārt, kad izdosies atgriezties pie vienotas kadastrālās vērtības, lielā mērā būs atkarīgs no politiķiem un viņu spējas vienoties par nodokļu politiku. Pagaidām šim termiņš nav nosprausts. “Jautājums par to, kā notiks vai kā virzīsies jaunā nodokļu politika vai kurā gadā mēs varētu sagaidīt, ka pie šīm jaunajām kadastrālajām vērtībām ir klāt arī cits nodoklis, tas ir valdības kopējs lēmums. Tāds lēmums vēl nav pieņemts un nav nolemts,” saka Smiltēna.