Piespiedu nomas maksājumu apmēru plāno ierobežot līdz 4% no zemes kadastrālās vērtības (1)

Ministrijas sagatavotie grozījumi likumā "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību" paredz ierobežot piespiedu nomas maksājumu apmēru, nosakot, ka gadā tie nedrīkst pārsniegt 4% no zemes kadastrālās vērtības.

Puses gan varēs rakstiski vienoties par citu lietošanas maksas apmēru. Šāda vienošanās nesaistīs nekustamā īpašuma ieguvēju, mainoties būves vai zemes īpašniekam. Lietošanas maksa būs jāmaksā par katru ceturksni uz priekšu.

TM uzsver, ka šobrīd zemes nomas maksājumi gadā varot pārsniegt pat 9% no zemes kadastrālās vērtības. Piemēram, pastāvot dažādi maksājuma noteikumi gan pēc ģeogrāfiskā kritērija, gan citiem kritērijiem, piemēram, pēc būvju veidiem vai īpašuma tiesību atjaunošanas procesa aspektiem. Tā rezultātā, piemēram, patstāvīgas būves īpašniekam lauku teritorijā nomas maksa nedrīkst pārsniegt 5% no zemes kadastrālās vērtības, savukārt patstāvīgas ēkas īpašniekam pilsētās par nomas maksu ir jāvienojas, vai arī strīdus gadījumā tā ir nosakāma 6% apmērā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības.

Ilgtermiņa līgumos mājas īpašnieki varot maksāt nomas maksu pat 9,075% apmērā no nomā esošās zemes kadastrālās vērtības un tiem neesot nekādu iespēju to grozīt. Savukārt, ja līgums ir slēgts, izmantojot citu nomas maksas aprēķināšanas metodi, nomas maksa varot būt vēl lielāka.

"Ieviešot likumiskas zemes lietošanas tiesības par maksu, ir iespējams paredzēt vienu maksas apmēru visiem gadījumiem, jo arī lietošanas tiesību saturs, savstarpējie pienākumi un nodokļu regulējums visiem būtu identisks un skaidrs," ap 100 lappuses garajā anotācijā skaidro TM.

Esošais vienošanās modelis piespiedu nomas attiecībās noved pie tā, ka nomas līgumi tiek slēgti uz īsu termiņu - uz vienu gadu un diviem mēnešiem, lai pēc tā atkal varētu vērtēt, par ko vienoties, ņemot vērā likumdevēja veiktos grozījumus, novērojusi TM.

Pēc likumprojekta pieņemšanas pusēm nebūs jāslēdz līgumi par nomas maksas apmēru, nomājamām platībām, jāmēģina vienoties, kur šobrīd nesaskaņu dēļ nav iespējams panākt vienošanos, vai jāvēršas pat tiesā, lai nevienošanās gadījumā tiesa noteiktu strīdīgās attiecības, uzsver ministrija.

Tāpat likumprojekts paredz, ka būvju īpašniekam kurš nomā zemi, būs iespēja būvēt palīgēkas un komunikācijas uz lietošanā esošās zemes, kas ir nepieciešamas patstāvīgās būves ekspluatācijai. Pirms tam jebkādi celtniecības darbi bija jāsaskaņo ar zemes īpašnieku.

Ja būve ir patstāvīgs īpašuma objekts, līdz būves apvienošanai vienā īpašumā ar zemi būves īpašniekam būs paredzētas lietošanas tiesības uz zemi, "ciktāl tās nepieciešamas īpašuma tiesības īstenošanai pār būvi". Lietošanas tiesību aprobežojums būs reālservitūts par labu būvei.

Ja normatīvie akti neparedzēs kārtību, kādā nosakāma lietošanā esošās zemes platība un robežas, to noteiks būves un zemes īpašnieki, rakstveidā vienojoties. Nosakot būves īpašnieka lietošanā esošās zemes platību un robežas, būs jāņem vērā funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas principus privatizējamām dzīvojamām mājām. Strīdus par lietošanā esošās zemes platību un robežām izšķirs tiesa, bet līdz tās lēmumam būves īpašnieks varēs lietot visu zemes vienību, uz kuras atrodas būve.

Likuma grozījumi paredz, ka zemes īpašnieks nevarēs kavēt būves īpašnieka tiesību izlietošanu un nevarēs darīt neko tādu, kas ierobežotu būves īpašnieka zemes lietošanas tiesības vai kā citādi viņam kaitētu. Zemes īpašnieks nevarēs likumiskā lietošanā esošajā zemē neko pārgrozīt pret būves īpašnieka gribu, piemēram, uz lietošanā esošās zemes celt kādu būvi, kā arī nevarēs apgrūtināt likumiskā lietošanā esošo zemi lietotājam par ļaunu, piemēram, nodibinot servitūtu vai atsakoties no servitūta bez būves īpašnieka piekrišanas.

Likumiskās zemes lietošanas tiesības izbeigsies vien tad, ja būve un zeme tiks apvienota vienā nekustamā īpašumā vai ja būve tiks nojaukta. Likumdevēji ir domājuši, bet nav raduši risinājumu, kā būtu iespējams vispār likvidēt piespiedu nomas attiecības.

TM atgādina, ka šo attiecību regulēšana likumā ir nepieciešama, lai dalītā īpašuma attiecībās, kur zeme pieder vienam, ēka - cita īpašniekam, kur bieži valda nesaskaņa un sarežģītas attiecības, likums noteiktu šo attiecību saturu.

TM sola, ka izmaiņas padarīšot skaidrākas un vienkāršākas pušu starpā esošās tiesiskās attiecības un mazināšot strīdu un tiesvedību skaitu dalītā īpašuma attiecību jomā. Likuma izmaiņas vēl būs jāskata Saeimā.

"Dalītā īpašuma situācijā būtībā prasa politiski izšķirties, kura tajā iesaistītā persona tiks aprobežota rīcībā ar sev piederošo nekustamo īpašumu, lai otra persona varētu pilnvērtīgi īstenot savu īpašuma tiesību. Ņemot vērā, ka saskaņā ar Satversmi abu šo personu īpašuma tiesības ir aizsargājamas, šāds risinājums prasa radīt kompensējošu mehānismu ierobežotajam īpašniekam, kas būtu proporcionāls tam noteiktajam aprobežojumam. Tikai pastāvot šādam proporcionālam kompensācijas mehānismam, var nodrošināt līdzsvaru starp dalītā īpašumā iesaistīto personu aizsargājamajām interesēm," anotācijā raksta TM.

Dalītā īpašumā kopumā atrodas 206 600 būves, kas atrodas uz 68 900 citām personām piederošām zemes vienībām. No tām 3677 ir daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kurās atrodas 110 970 dzīvokļu.

Ministrija atzīst, ka jautājums par taisnīgas nomas maksas apmēru dalītajā īpašumā tiek risināts jau 13 gadus. Vairākas reizes ir grozīti likumi, trīs Satversmes tiesas (ST) spriedumos piespiedu nomu regulējošās tiesību normas ir atzītas par neatbilstošām Satversmei.

Tieslietu ministrs Jānis Bordāns (JKP) sola, ka jaunais likumprojekts novērsīšot neskaidrās attiecības starp mājokļu un zemes īpašniekiem, kuri atrodas dalītā īpašuma attiecībās.

"Samazināsies tiesvedības procesu skaits un zemes īpašniekiem nebūs iespēju nesamērīgi paaugstināt nomas maksājumus. Patiesībā valdībai ir visas iespējas iet vēl tālāk un atvieglot mājokļu īpašnieku situāciju, ja tā būtu gatava atbalstīt arī TM piedāvājumu attiecībā uz nekustamā īpašuma nodokļa samazinājumu dzīvojamās apbūves zemei no 1,5% uz 0,3%," izteicies Bordāns.

Šobrīd likumprojekts ir izstrādāts ar pieņēmumu, ka zemes īpašnieks maksā standarta nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) likmi - 1,5% no kadastrālās vērtības par dalītā īpašumā esošu zemi. Atbilstoši tam, kādas izmaiņas notiks NĪN likmēs, tiks gatavoti grozījumi likumprojektam, proti, gadījumā, ja valdība un Saeima atbalstīs TM piedāvājumu noteikt NĪN likmi dzīvojamās apbūves zemei 0,3% apmērā, likumprojektā paredzēto piespiedu nomas maksimālo maksu būtu iespējams samazināt līdz 2,8%.

Likumprojekts paredz, ka tas stāsies spēkā 2021.gada 1.janvārī. Ja zemes un būves īpašnieku savstarpējās tiesiskās attiecības jau nosaka vienošanās vai tiesas spriedums, daļu izmaiņu šīm attiecībām piemēros ar 2022.gada 1.janvāri.